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推广中精确的产物抽象定位以及精确 的客群定位

时间:2019-10-02浏览次数:

中德·英伦联邦项目阐发演讲 1 项目区域概况阐发 1.1 项目区域成长概况 项目地处国度规划沉点成长区域“天府新城”焦点区位。 1.2 项目区域规划及交通 “国际城南”天府大道中段,优踞“高新片区”焦点;北临5平方公里的西部金融中 心——金融城,东接规划为10平方公里的花圃式新川立异科技园区。 1.2.1 项目区域规划解读 1.2.1 项目区域规划解读 1.2.1 项目区域规划解读 1.2.2 项目区域交通解读 南北纵贯线:天府大道、红星南延线公里糊口圈:伊藤亚洲旗舰店、家乐福华阳店、新会展奥特莱斯。 5公里教育圈:美视国际学校、伊顿公学、光亚学校 5公里医疗圈:中奥国际病院、中德配套病院、巴伐利亚病院 5公里圈:极地海洋世界、南湖风光区、会龙公园 小结: 南天府广场;天府新区计谋规划劣势 双地铁环抱;天府大道、红星南延线;纵横交通劣势 软件园、孵化园、新川科技园;三园区劣势 新会展核心、金融城、全球核心;国际城南商务核心劣势 极地海洋世界、南湖风光区,休闲资本劣势 家乐福,伊藤,奥特莱斯,美视国际学校,巴伐利亚病院;糊口配 套劣势 六大劣势汇聚, 中德·英伦联邦 势不成挡 2 项目本身解读 2.1 项目总规划 一期:中德英伦联邦 二期:英伦联邦 APPER(苹果) 西郡精华 别墅地块 5000㎡贸易分析体 规划中 2.1 项目总规划 西郡精华 别墅地块 5000㎡贸易分析体 规划中 2.2 手艺经济目标 中德·英伦联邦一期以室第为从,二、三期包罗室第、贸易及写字楼。 开辟商 四川中德世纪置业无限公司 成都会高新区天府大道南段 (荷兰水街旁) 24万平方米 100万平方米 4.9 55% 33/44F 9000 1:0.8 项目地址 占地面积 建建面积 容积率 绿化率 楼层环境 总户数 车位 物业参谋 园林设想 面积区间 交房时间 GVA衡信柏迪(GVA Curzon Partners) 普邦园林 60—120 2013 2.3 总评结构阐发 大围合、大中庭、高绿化、户户宽景。 2.4 建建气概解读 纯粹英伦风:哥特式外立面,尖阁、塔楼;暖色系红砖、白墙搭配。 2.4 建建气概解读 外墙大量采用粗拉毛、劈开砖、GRC粉饰构件、石板瓦等材质。 2.4.1 建建材质解读 世界级尺度、大师级做品。 2.4.2 建建材质GRC解读 所谓:GRC glass-fiber reinfored concrete即添加型玻璃纤维 混凝土 轻质、高强、艺术感强 此类粉饰构件正在中德·英伦联 邦项目中大量使用,将英伦 建建气概的典雅、艺术化展 现得极尽描摹。 2.5 景不雅解读 国内豪宅专家“星河湾”原班团队打制“英式皇家园林”。 2.5 景不雅解读 独具匠心的水景打制。 2.5 社区配套 8000平米,万万级私享会所,彰显非常。 2.5 社区特色解读 奢华入户大堂,定义跨阶级豪宅。 2.5 社区特色解读 英式下战书茶、咖啡屋、儿童王国;成都初创。 2.6 物业解读 “GVA衡信柏迪”世界级豪宅物管,沉淀最纯粹的办事 总部位于的Curzon Partners衡信柏迪努力于正在中国内地供给高程度的分析 房地产办事,办事范畴涵盖房地产研究参谋、评估、营销筹谋、代办署理、贸易参谋、 酒店参谋、项目办理、资产办理及投融资等内容。 2.7 户型阐发 户型特色一:赠送面积大,最高得房率达172% 2.6 户型阐发 户型特色二:投合市场支流需求,多量量套三户型适合首置、首改人群 2.6 户型阐发 户型特色三:部门产物设想属于成都初创,如八角型卧室、阁楼天际别墅。 2.6.1 户型深度解读 3室2厅2卫 建建面积(92+37)㎡ 建建面积:约92㎡, 赠送面积37㎡ ,得 房率140% 长处: 1、动静分区; 2、超大景不雅阳台; 3、采光、视野上佳 4、户型朴直 5、超高得房率 错误谬误: 1、黑卫 2.6.1 户型深度解读 3室2厅2卫 建建面积(89+41)㎡ 建建面积:约89㎡, 赠送面积41㎡ ;得 房率146%。 长处: 1、动静分区; 2、超大景不雅阳台; 3、采光、视野上佳 4、户型朴直 错误谬误: 1、从卧门对餐厅 2.6.1 户型深度解读 3室2厅2卫 建建面积(89+56)㎡ 建建面积:约89㎡, 赠送面积56㎡ ;得 房率162%。 长处: 1、大于60%的赠送 率; 2、超大景不雅阳台; 3、采光、视野上佳 错误谬误: 1、三个门对门,不 宜 2.6.1 户型深度解读 4室2厅2卫 建建面积(118+58)㎡ 建建面积:约118㎡, 赠送面积58㎡ )得 房率150%。 长处: 1、约50%的赠送率; 2、干湿分区; 3、室内通透,采光、 视野上佳; 4、客堂大气; 6、270°不雅景阳台 错误谬误: 1、存正在必然空间浪 费。 2.6.1 户型深度解读 4室2厅2卫 建建面积(118+58)㎡ 建建面积:约118㎡, 赠送面积58㎡ )得 房率150%。 长处: 1、约50%的赠送率; 2、干湿分区; 3、室内通透,采光、 视野上佳; 4、客堂大气; 6、270°不雅景阳台 错误谬误: 1、存正在必然空间浪 费。 2.7 合做团队引见 建建设想:广州保贤华翰建建设想事务所 景不雅设想:普邦园林设想 全程推广:黑蚁设想 物业办理:GVA衡信柏迪 业内团队的倾力协做,全方位塑制中德·英伦联邦高质量抽象。 小结: 大规模、大体量、大手笔。 规划,大师级做品,一流合做团队。 纯粹英伦风,皇家式园林,豪宅物管,高得房率户型。 有房如斯,中德·英伦联邦,若何不让 市场青睐有加。 3 项目营销推广解读 3.1 产物定位及客群定位 产物抽象定位:跨阶豪宅 产物客群锁定:成都的才俊精英 小结: 通过对中德·英伦联邦复杂稠密的告白宣传阐发研究,我们发觉其初 期推广思照旧不开阔爽朗,仅为大规模的告白轰炸,以及各类标语性 的呼喊;不成系统。 但当“跨阶豪宅”这必然位明白提出之后,连系推出抽象代言人 “王珞丹”所具象化的“成都青年才俊”;其市场抽象逐步清晰并 具备高度识别性。 因而,我们认为,推广中精确的产物抽象定位以及精确 的客群定位,对中德·英伦联邦的成功推广起了决定性的 感化。 3.2 营销推广节拍 推广节拍:中德英伦联邦地块08年成交,颠末近3年的预备,2011年3月初次 媒报推广至今,期间地铁、、收集推广屡次,表示活跃,频次较高。 高频的行为,各类吸引眼球的炒做,惹起市场的普遍关心。 08年拿地 11年3月以“寻 找王珞丹为从 题”表态 11年5月29日 首批次开盘 11年7月-12年 持续推货,强势 推广 12年10月 APPER苹果开 盘劲销 10年12月第一 次联谊会 11年4月正式提出 “跨阶级豪宅”概念 11年6月21日加推 3# 12年8月 APPER苹果 表态 3.3 营销推广解读 表态:2011年3月 从题:寻找王珞丹 内容:借抽象代言人王珞丹宣传项目,线上炒做为从。 选择:收集、硬广、公交坐台、地铁共同软文炒做 3.1 营销推广解读 抽象立势:2011年4月-5月 从题:质量宣传+5月春交会推广 内容:提出跨阶豪宅概念,让英伦联邦高质量抽象深切。线上推广为从,线 下勾当为辅。 选择:收集、硬广、公交坐台、地铁共同软文炒做 3.3 营销推广解读 市场:2011年5月 从题:5月29日昌大开盘 内容:开盘消息公开,亲平易近价钱 放出(实得5000元/㎡),大规模蓄 水。总共放出712套房源,前期认 购400套,开盘当天仅300余套房 源可选,现场极端火爆。 选择:线 营销推广解读 持续火爆:2011年7月-2012年7月 全方位告白铺排,大范畴告白推广。 3.3 营销推广解读 产物线月 从题:苹果APPER面世 内容:新地块开辟,40年产权小 跃层产物推出市场。 选择:线 营销推广解读 推广费用: 平面告白公司:黑蚁设想,月费10万元。 报媒推广(商报、华西):月均100万。 户外告白大牌:月均30万。 地铁告白:月均10万。 告白:月均20万。 网坐告白:月均20万。 其余推广(勾当等):月均20万。 月均总推广费用:约为240万。 年推广费用:约2500万。 小结: 高频次,大面积轰炸,持之以恒的推广调性和项目包 拆,中德·英伦联邦的深度和广度正在近年来成都楼市中 可谓稀有,其收成的市场效应也常显著的。 高额的推广费用投入、同一的推广包拆思,构成的优良 市场抽象和优良市场口碑,成为项目持续热销的主要支持。 3.3 推售环境 2011年5月9日至2012年8月22日推货量 时间 楼号 1# 2011.5.9 2011.6.22 4# 11# 3# 从力户型/占比 89m2(67%) 88m2-89m2(50%) 88m2-89m2(50%) 89m2(67%) 总套数 198 260 260 192 残剩 3 0 1 5 其它 1单位6户 1单位8户 1单位8户 1单位6户 成交均价(元/ ㎡) 7000 7000 7000 7200 2011.9.4 2011.10.6 2011.11.26 2011.12.17 2012.3.3 2012.4.14 2012.5.12 2# 5# 9# 6# 8# 10# 12# 14#、 15# 88m2-89m2(64%) 88m2(50%) 88m2(50%) 88m2-89m2(64%) 89㎡(43%) 89㎡(45%) 88㎡-156㎡(89%) 87㎡-88㎡(59%) 89㎡(55%) 576 260 260 359 256 260 250 314 349 42 66 49 160 179 192 124 206 233 2单位11户当日售460 1单位8户 1单位8户 2单位11户 1单位8户 1单位8户 1单位6户 1单位6户 1单位6户 7600 7600 7600 7800 7800 7800 7800 7800 7800 2012.8.22 19# 89-95㎡(85%) 363 137 2单位11户 7500 3.4 项目价钱阐发 自2011年5月入市以来,实得均价为5400元/㎡摆布,成交均价为7500元/㎡摆布;价钱 波动幅度较小。 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2011/5 2011/6 2011/9 2011/10 2011/11 2011/12 2012/3 2012/4 2012/5 2012/8 实得均价(元/㎡) 成交均价(元/㎡) 小结: 成交价钱低开高走,其间呈现小幅波动,但全体呈现平 稳。 实得单价低,且几回再三连结低位程度,对市场吸引力庞大, 项目正在市场中的超强价钱合作力。 我们认为,中德·英伦联邦的亲平易近价钱也是项目成功的主要 要素。项目高质量、低价钱的反差策略,给客户构成强大 的逼单心理,成为项目每月高成交量的不变。 4 项目成功要素总结 4.1 成功要素总结: 硬件保障:天府新城焦点,千亩大盘,立体交通收集,国际城南配套, 成都初创英伦风建建,皇家园林,大师级室内设想,万万级私人会 所,超高赠送率户型设想。 软件支撑:近乎完满的营销系统呈现。跨阶豪宅,青年才俊聚落, 产物、客群精准定位。全渠道推广线,全方位告白轰炸,多角度话题炒 做,竭尽全力的抽象包拆。 高质量+强推广+精包拆+亲平易近价=国际城南热销标杆 18个月持续火爆热销,中德英伦联邦已成传奇。

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